Sdružení místních samospráv ČR
Nábřeží 599, 760 01 Zlín - Prštné
IČO: 75130165
telefon: +420 577 688 103
email: info@smscr.cz
Pro nečleny / vstup do SMS ČRKalendář
<   ČERVEN 2017   >
POÚTSTČTSONE
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
 



ekolamp

  •   novinky RSS   •   novinky mailem   •   mapa stránek   •   facebook   •  
facebook
Krátké zprávy
Nové číslo Newsletteru OP VVV

02/2017

Vyhlášení výzvy Implementace krajských akčních plánů I 

Prioritní osa 3 OP VVV

Cesta k úspěšnému venkovu

16. 6. 2017 Olomouc - Konference o regionálním rozvoji

Tvorba obecně závazných vyhlášek

12. 6. 2016 Metodické materiál k vydání obecně závazné vyhlášky obce

MojeSpolky

Moderní webová aplikace dostupná na adrese www.mojespolky.cz

12 / 3 / 4 / 5 / 6 / 7 / 8 / 9 / 10 / 11 / 12 / 13 / 14 / 15 / 16 / 17 / 18 / 19 / 20 / > / >> /

Anketa
Souhlasíte s navýšením sazebníku OSA, které opět zasáhne i obce?





aktuality >

Analýza platby DPH při prodeji stavebního pozemku (obcí)

Jednou z komplikací rozvoje obcí je od loňského roku povinnost platby DPH při prodeji stavebních parcel. Na žádost našich členů přinášíme podrobnější komentář k této komplikované otázce.

Zákon č. 360/2014 Sb., kterým se změnil zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, přinesl v roce 2016 výrazné změny v oblasti pronájmu a prodeje nemovitých věcí, včetně pozemků. Novelou zákona bylo zapracováno znění Směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28 listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty. Mimo jiné byly novelizovány §56 a §56a, které zpřesňují a podrobněji definují, kdy je prodej nebo nájem nemovitosti osvobozen od DPH. Změny zákona u výše uvedených paragrafů nabyly platnosti 1. 1. 2015, nicméně legislativním procesem byla odložena jejich účinnost na 1. 1. 2016.

Znění zákona účinné do konce roku 2015 uvalovalo daň pouze na pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a bylo vydáno stavební povolení k této stavbě nebo souhlas s provedením oznámené stavby. Novela zákona o DPH od roku 2016 podstatně rozšiřuje definici stavebního pozemku. Konkrétně dnes již účinné znění zákona říká, že osvobozeno od daně je dodání nezastavěného pozemku, kromě stavebního pozemku, tj. dodání pozemku, který netvoří při dodání funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a zároveň není stavebním pozemkem. Obě podmínky tak musí být splněny současně.

Pod funkčním celkem se stavbou pevně spojenou se rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce; nebo je využíván spolu s takovou stavbou. Jedná se tak i o pozemek, na němž je příjezdová cesta k budově, nebo dokonce je na něm pouhé pískoviště, sušák na prádlo, garáž, či psí bouda. Nelze se tak řídit pouze evidencí parcelních čísel a údaji z katastru. Ovšem do této skupiny pozemků zákonodárce nezahrnuje inženýrskou síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.

Za stavební pozemek je od 1. 1. 2016 a pro účely zákona DPH považován pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí, protože

  • je nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby (např. odstranění stávajících staveb – budov, hal apod. zpevnění příjezdové komunikace, výstavba inženýrských sítí, odlesnění pozemku; i podání návrhu na změnu územního plánu); nebo
  • v jeho okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby (např. výkopové práce); nebo
  • může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí

Kdy bude obec plátcem DPH při prodeji pozemku?

Obecně platí, že osoby povinné k dani jsou podnikatelé, plátci a identifikované osoby. V případě obcí, vč. jejích organizačních složek a DSO jde pouze o případy, kdy vykonávají tzv. ekonomickou činnost a vždy, když vykonávají některou z činností podle přílohy 1 zákona o DPH, která obligatorně vyjmenovává vybrané činnosti. Ekonomickou činností se rozumí soustavné dodávání zboží nebo poskytování služeb za úplatu. Zároveň je mezi ekonomickou činnost zařazeno i využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně (na úrovni obcí typicky nájem obecních bytů, budov či pozemků). Ale při výkonu veřejné správy se ÚSC a jejich organizace nepovažují za osoby povinné k dani (pokud svojí činností v této oblasti nenaruší hospodářskou soutěž) a ani příjem z této činnosti nepodléhá DPH (typicky místní a správní poplatky).

Jak už bylo uvedeno, při uplatňování DPH při prodeji pozemku je důležité, zda se jedná o pozemek stavební či „ostatní“ a zároveň, zda je prodejce plátcem DPH. Tedy jeho obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne 1 mil. Kč (pouze z vybraných činností) a neuskutečňuje jen plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně. Plátcem DPH se pak takový subjekt stává prvním dnem druhého měsíce po měsíci, ve kterém subjekt překročil stanovený obrat.

Dodání stavebního pozemku je zdanitelným plněním, u kterého se uplatní základní sazba daně (tj. 21%). Částku odvede plátce – obec, která je plátcem DPH. Platí ale (podle §4a odst. 2), že do obratu se nezahrnuje úplata z prodeje dlouhodobého majetku. Tedy obec se nestane plátcem DPH na základě prodeje stavebního pozemku v částce např. 1,5 mil. Kč, pokud nevykonává žádnou ekonomickou činnost nebo vykonává pouze činnost od daně osvobozenou bez nároku na odpočet daně (pronájem obecních bytů), i když příjmy z této činnosti překročí 1 mil. Kč za sledované období. V tomto případě nemá povinnost k registraci DPH, a to ani dobrovolně.

Je ale možné uvažovat o situaci, kdy obec koupí konkrétní pozemek s cílem ho následně odprodat, např. kvůli výhodnosti a zisku z transakce. V takovém případě by pozemek mohl nabývat charakteru zboží, a do obratu by se mohl počítat.

Při zjišťování obratu a souběhu vybraných plnění, musí obec sečíst zdanitelná plnění (příjmy z ekonomické činnosti a obligatorně vyjmenované případy v příloze 1 k zákonu o DPH), plnění osvobozená od daně s nárokem na odpočet daně a plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně podle §54 - §56a zákona o DPH, pokud nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně.

A konečně, podle novely zákona o DPH, účinného od 1. 1. 2016, může plátce dobrovolně zdanit dodání jakékoli nemovité věci, jejíž dodání je ze zákona od daně osvobozeno. Tedy, pokud je obec plátcem DPH, může uvalit daň i na pozemek nemající charakteristiky stavebního pozemku.

Závěr: při prodeji pozemku musí obec testovat: zda jde/nejde o stavební pozemek, zda obec je (nebo se má stát) /není plátcem DPH podle druhu příjmů a obratu za dané období. Při kladných odpovědí na obě podmínky bude obec z prodeje takového (stavebního) pozemku vždy odvádět DPH.  

Jak moc je to výhodné pro obce?

Povinnost odvodu DPH z prodeje stavebního pozemku ve vlastnictví obce vlastně nepřináší municipalitám žádnou výhodu navíc. Spíše naopak. Pokud je obec plátcem DPH, musí cenu pozemku navýšit právě o DPH. V určitých případech to pro obec může dokonce znamenat i snížení zisku z prodeje, pokud se nejedná např. o příliš atraktivní lokalitu, nebo je trh s podobnými pozemky v dané oblasti přesycený. Navíc vybrané DPH z prodeje daného pozemku nebude celé příjmem obecního rozpočtu, ale obec dostane jen velmi malý podíl z vybrané částky v rámci rozpočtového určení daní.

Jako další problém se může ukázat zatížení prodeje stavebního pozemku nejen DPH, ale i povinností kupujícího k odvodu daně z nemovitostí. Dále to zvyšuje skutečnou cenu pozemku, a znevýhodňuje běžné fyzické osoby ve srovnání např. s realitními kancelářemi, či developery. To může omezovat záměry obce s rozvojem určitého území, nebo přístupu vlastních obyvatel k majetku obce.

Nakonec může být problémem i samotné určování, zda se jedná o stavební či „nestavební“ pozemek. Definice stavebního pozemku je poměrně široká a bude v mnoha ohledech záležet na argumentaci obce, či jiné strany, o jaký typ pozemku se jedná. Problémy v této oblasti naznačuje i obecný výklad ze strany Finanční správy. Zároveň jsou už i zaznamenány případy, kdy Finanční správa „zapomíná“ na ustanovení zákona, že úplata z prodeje dlouhodobého majetku (a tím obecní pozemek ve většině případů určitě je) se do obratu nezapočítává.

 

Ing. Mgr. Lenka Matějová

legislativní analytička SMS ČR