Ministerstva vydala stanovisko k oceňování věcných břemen

5. 10. 2021 – Oceňování věcných břemen pro technickou infrastrukturu se v letošním roce stalo horkým tématem, především z důvodu vyjednávání obcí a zástupci ČEZ a dalších energo společností.

Na základě několika společných i separátních jednání mezi ČEZ, resorty, SMO ČR a SMS ČR nakonec Ministerstvo vnitra, Ministerstvo financí a Ministerstvo průmyslu a obchodu vydaly souhrnné stanovisko, které má objasnit postupy při zřizování a oceňování těchto věcných břemen, které vyplývají z platných a účinných právních předpisů. Celé znění stanoviska je dostupné na našich stránkách.

Cenu lze v určitých mezích sjednat odlišně od oceňovací vyhlášky

Příslušná ministerstva předpokládají, že podmínky pro zřízení a ocenění věcných břemen pro technickou infrastrukturu v konkrétních případech budou primárně stanoveny dohodou mezi obcí, jako budoucím povinným, a zřizovatelem technické infrastruktury, jako budoucím oprávněným z věcného břemene.

Je třeba brát v potaz, že obec musí při vyjednávání o náhradě za zřízení věcného břemene na jejím pozemku dodržovat pravidla hospodaření obce stanovená § 38 a následujícími zákona o obcích, především pak povinnost bezdůvodně nedisponovat se svým majetkem (ani tento majetek nezatěžovat věcnými břemeny) za cenu nižší než obvyklou. Zákon o obcích neobsahuje konkrétní postup pro určení ceny obvyklé, je nicméně možné (nikoliv však nutné) použít postup podle zákona o oceňování majetku.

Ceníky obcí
Pro obec podle vyjádření MF platí zákaz zneužití hospodářského postavení ve smyslu § 2 odst. 3 zákona o cenách. Obec lze totiž ve vztahu k věcnému břemeni pro technickou infrastrukturu na konkrétním místě považovat za monopolního poskytovatele. Nepřiměřená aplikace speciálních ceníků obcí může být v některých případech (pokud je náhrada excesivně vysoká oproti výpočtu podle oceňovacího zákona) v rozporu s tímto principem.
               Zřizovatel technické infrastruktury je při vyjednávání náhrady omezen tím, že se pohybuje na cenově regulovaném trhu. Případná náhrada výrazně vyšší než náhrada dle oceňovací vyhlášky tak musí být podle stanoviska řádně zdůvodněna, typicky tím, že eliminuje jiné potenciální náklady (např. na vyvlastňovací řízení, na soudní řízení apod.).

Výpočet dle oceňovací vyhlášky lze v případě stanovení úhrady na základě dohody obou stran využít jako východisko pro stanovení přiměřené výše náhrady.

Cenu lze v určitých mezích sjednat odlišně od oceňovací vyhlášky

Klíčovou skutečností pro zřizování diskutovaných věcných břemen je existence veřejného zájmu na zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy, která vyplývá přímo ze zákona. Z toho vyplývá mj. možnost zřízení věcného břemene k cizí nemovitosti proti vůli jejího vlastníka ve vyvlastňovacím řízení.

Podobný právní režim mají stavby veřejné sítě elektronických komunikací ve smyslu příslušného zákona – nadzemní nebo podzemní komunikační vedení veřejné komunikační sítě, anténní stožáry včetně antén atd.

V případě postupu podle zákona o vyvlastnění stanoví vyvlastňovací úřad ve svém rozhodnutí výši náhrady, která odpovídá ceně určené podle oceňovacího zákona, respektive oceňovací vyhlášky.

Vyvlastňovacím úřadem je obecní úřad obce s rozšířenou působností, proti jeho rozhodnutí se lze odvolat ke krajskému úřadu.

Z důvodu, že neexistuje reálný trh s věcnými břemeny, nepoužívá u nich oceňovací zákon ocenění cenou obvyklou, ale určení hodnoty výnosovým způsobem se zohledněním doby trvání věcného břemene (v tomto případě zásadně na dobu neurčitou) podle oceňovací vyhlášky.

Relevantní vzorce obsahují § 39a a § 39b oceňovací vyhlášky. § 39b vyhlášky stanoví zjednodušený výpočet pro ocenění věcného břemene pro podzemní vedení technické infrastruktury umístěné do silničního nebo pomocného silničního pozemku. Pokud věcné břemeno nenaplní tuto charakteristiku (vede nad zemí), použije se pro jeho ocenění složitější výpočet podle § 39a vyhlášky.

Dle stanoviska, jehož kompletní znění si můžete stáhnout níže, by se měly obě strany pokusit o dohodu o výši náhrady za zřízení věcného břemene pro technickou infrastrukturu, kdy MF doporučuje využít pro zjištění ceny oceňovací vyhlášku. Tato vyhláška by měla posloužit jako východisko nalezení ceny věcného břemene, kdy je si uvědomit, že v případě vyvlastňovacího řízení se výše náhrady za zřízení věcného břemene bude právě touto vyhláškou řídit.

Celé znění stanoviska je dostupné níže.